مثال دوم: بانکی‌ که‌ قصد‌ اعطای تسهیلات و وام به شخصی را دارد و در قبال آن می‌خواهد رقبه و مـلک وی را در گـرو و رهن خود قرار دهد، بـه مـنظور مطمئن‌ شـدن از مـالکیت شـخص‌ متقاضی، از اداره ثبت محل وقوع ملک اسـتعلام مـی‌نماید و اداره ثبت محل با وجود مالک نبودن شخص نسبت به ملک استفسار شـده، بـر خلاف واقع شخص را مالک قلمداد نـموده و مالکیت وی را به بانک اعـلام مـی‌کند و با این پاسخ ناصواب تـسهیلات و وام بـه شخص متقاضی پرداخت می‌شود و ملک غیر در رهن بانک قرار می‌گیرد.

توالی فاسد و عواقب‌ سـوء اجـتماعی چنین اعمال و اقداماتی اظهر مـن الشـمس است.

ایـن جرم، از جمله جـرایم مـربوط به ثبت اسناد مـی‌باشد و دارای ارکـان، مرتکبین و مجازات خاص خود می‌باشد.

الف) ارکان جرم

این جرم همانند اکثر جرایم دارای سه رکن قـانونی، مـادی و معنوی می‌باشد.

۱٫ رکن قانونی: با تـوجه بـه این کـه مـاده ۱۰۳ قـانون ثبت مرتکبین جرم‌ مـوضوع‌ ماده یاد شده را در حکم جاعلین اسناد رسمی قلمداد نموده است، باید گفت که علاوه بـر مـاده مارالبیان، مادتین ۵۳۲ و ۵۳۴ قانون تعزیرات و مجازات‌های بـازدارنده کـه‌ پیـش‌ از‌ ایـن از آنـها سخن به‌ مـیان‌ آمـد، رکن قانونی جرم مورد بحث را تشکیل می‌دهند.

۲٫ رکن مادی: این رکن از دو جزء اصلی تشکیل شده است:

۱-۲ دادن تصدیق.

۲-۲ خـلاف واقـع بودن تصدیق داده‌ شده.

تصدیق، در لغت به مـعنی «راسـت و درسـت داشـتن و بـه راسـتی و درستی امری گواهی دادن و ضّد‌ تکذیب‌ است.»^[۱۰۲]

دادن تصدیق یک اقدام عملی و به تعبیر حقوقی، فعل‌ مثبت مادی است که عمدتاًً به صورت مکتوب محقق می‌گردد. این عمل مثبت مـی‌تواند در قالب اعطای گواهی‌ به‌ درخواست‌ شخص متقاضی یا در پاسخ استعلام و استفسار مقامات ذی ربط‌ به‌ منصه ظهور برسد. سؤالی که در این جا می‌توان مطرح کرد این است که آیا دادن‌ تـصدیق‌ به صورت قول و گفتار «شفاهی» مشمول ماده ۱۰۳‌ قانون‌ ثبت‌ می‌گردد یا خیر؟

ابتداعاً باید گفت که در عالم خارج، دادن تصدیق به صورت‌ قول‌ و گفتار «شفاهی» میسور و امکان‌پذیر است. فرض نماییم شـخصی بـه وسیله تبانی با رییس‌ ثبت‌ اسناد و املاک و با در دست داشتن سند مالکیت جعلی جهت اخذ‌ و دریافت‌ وام به بانکی مراجعه می‌کند و رییس بانک پس از مـلاحظه سـند مالکیت، به‌ منظور‌ تسریع در کـار مـتقاضی، تلفنی از اداره ثبت محل وقوع ملک ‌در مورد‌ مالکیت‌ شخص‌ مورد نظر در رقبه کذایی استفسار می‌کند و رییس ثبت محل با وجود عدم مالکیت‌ شخص‌ مورد بـحث نـسبت به رقبه مورد اسـتفسار بـانک، در پاسخ اظهار می‌دارد‌ که‌ متقاضی، مالک است و بانک نیز به تبع آن، قرارداد تسهیلات بانکی در قالب یکی از‌ عقود‌ و عملیات بانکی منعقد می‌کند.

اما در پاسخ به پرسش طرح شده می‌توان‌ گفت: اگـر بـه سیاق عبارات ماده ۱۰۳ قانون ثبت و کلمه تصدیقات توجه نماییم، می‌بینیم که ماده‌ مذکور‌ و کلمه تصدیقات، اطلاق دارد و مطابق قواعد اصولی شامل هر نوع‌ تصدیقاتی‌ اعم از کتبی یا شفاهی (نوشتاری یا‌ گـفتاری) مـی‌گردد‌ و از طرف دیـگر، تصدیقات اخیر الذکر‌ به‌ عنوان یک واقعیت قضایی در جامعه مطرح است، لذا تصدیقات به صورت قول‌ و گفتار «شـفاهی» مشمول جرم ماده‌ ۱۰۳‌ قانون یاد‌ شده‌ می‌شود. لیکن این نظریه و عـقیده نـیز‌ قـابل‌ دفاع می‌باشد که اولاً، در عرف، دادن تصدیق به صورت مکتوب معنا‌ پیدا‌ می‌کند. ثانیاًً، منظور صریح قانون‌گذار از‌ تصدیقات در جـرایم ‌تـصدیقات‌ خلاف‌ واقع موضوع مادتین ۵۳۹ و ۵۴۰‌ قانون تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده،^[۱۰۳] تصدیقات مکتوب است. پس، دادن تصدیق شفاهی (قول و گفتاری) مشمول جرم ماده ۱۰۳ قانون ثبت نمی‌شود. این نظریه با اصول کلی حاکم بر حقوق جزا مانند قاعده تفسیر به نفع متهم و اصل تـفسیر مـضیق قوانین کیفری، سازگارتر است.

تصدیقات اعطایی باید خلاف واقع باشد. منظور‌ از‌ خلاف واقع بودن، دروغی و غیر حقیقی بودن تصدیق است و الاّ چنانچه تصدیق مطابق با واقع باشد، معطی تصدیق مرتکب خـلاف و جـرمی نشده است، بلکه به وظیفه‌ قانونی‌ خود عمل نموده است. مثال‌های پیشین تبیین کننده تصدیقات خلاف واقع می‌باشد.

۳٫ رکن معنوی: بر اساس اصول کلی حقوق جزا، عمدی بودن‌ جـرایم‌ اصـل اسـت و در جرم‌ ما‌ نحن فیه بـا تـوجه بـه درج کلمه «عامداً» در متن ماده ۱۰۳، عمدی بودن جرم مسلم و یقینی است. در این جرم، شخص باید‌ بداند‌ که عمل ارتکابی‌اش غیر‌ مشروع‌ اسـت (سـوء نـیت عام) و با این عملش ممکن است به اشـخاص یـا اجتماع خسارت و ضرر و زیان اعم از مادی و معنوی وارد‌اید (سوء نیت خاص). تذکر‌ این‌ نکته ضروری است که ذکر کـلمه عـامداً در مـاده ۱۰۳ قانون ثبت مؤید این مطلب است که رییس محکمه رسـیدگی کننده به جرم مذکور باید عمد مرتکب را اثبات نماید.

ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم

با انطباق ارکان این جرم و قانون جامع کاداستر و از آنجا که این قانون سازمان را مکلف به ایجاد سامانه جامع و ثبت آنی نموده و همچنین در فراز نهایی ماده ۵ قانون جامع کاداستر مقرر می‌دارد: «… پس از تکمیل و بهره برداری از نظام جامع، کلیه استعلامات ثبتی را به صورت آنی و الکترونیک پاسخ دهد.» باید گفت چنان که تصدیقات به صورت پرینت غیرقابل تغیر از نتایج استعلامات سامانه جامع صورت گیرد، اجرای طرح جامع کاداستر می‌تواند به صورت کامل از وقوع چنین جرمی پیشگیری نماید، مگر آنکه شخصی از مسئولین صدور تصدیقات بدون استفاده از سامانه خودش شخصا و راسا تصدیقی صادر نماید. این پیشگیری نیز مانند موارد قبل از نوع پیشگیری غیر کیفری وضعی می‌باشد.

فصل سوم: جرایم ثبتی در حکم خیانت در امانت و کلاهبرداری و نقش کاداستر در پیشگیری از این جرایم

مطالب این فصل را در دو مبحث تقسیم نموده ، در مبحث اول به بررسی جرم ثبتی در حکم‌ خیانت‌ در امانت و تأثیر اجرای طرح کاداستر در پیشگیری از آن پرداخته ، و مبحث دوم ، جرایم ثبتی در حکم کلاهبرداری و تأثیر اجرای این طرح در پیشگیری از این جرایم را مورد بررسی قرار می‌دهیم .

مبحث اول: جرم ثبتی در حکم خیانت در امانت

جرم ثبتی در حکم خیانت در امانت در قانون مصادیق مختلفی دارد که ذیلا هر یک تحلیل و بررسی می‌گردد:

گفتار اول: تبانی کردن متولی یا نماینده اوقاف با متقاضیان ثبت املاک وقف و حـبس و ثـلث‌ باقی

ایـن جرم در ماده ۲۸ قانون ثبت پیش‌ بینی‌ شده، لیکن از آنجا که مـاده یـاد شده ارتباط لایتجزایی با ماده ۲۷ همان قانون دارد، ابتدا ماده اخیرالذکر‌ و سپس‌ ماده ۲۸ بیان می‌گردد.

به مـوجب مـاده ۲۷ قـانون‌ ثبت: «کسانی که ‌در مورد املاک وقف و حبس و ثلث باقی باید تقاضای ثـبت بـدهند و هـمچنین‌ کسانی‌ که‌ نسبت به ثبت این قبیل املاک باید عرض حال اعتراض داده‌ و حـقوق وقـف و حـبس و ثلث باقی را حفظ کنند. به موجب نظام نامه وزارت عدلیه‌ معین‌ خواهد‌ شد.»