در همین راستا، علامه طباطبایی نیز بیان می دارند «مالکیت و ملک نوع خاصی از اختصاص است که باعث می شود تصرف در ملک که توسط صاحب آن صورت می گیرد صحیح گردد.» ^[۲۵].
اوصاف و آثاری که از حق مالکیت استنباط می شود، به اجمال می توان تعریف حق مالکیت را به دست آورد. اوصاف مالکیت مطلق، انحصاری و دائمی بودن است که به آن ها خواهیم پرداخت. مفهوم و اوصاف مالکیت همیشه در تغییر است و به ویژه پس از قرون نوزدهم و بیستم، با پیشرفت فکر ملی شدن اموال و صنایع، حدود مالکیت فردی دگرگون شده و حقوق افراد در مقابل قوای عمومی محدود شده است،ولی بهرحال این اوصاف را به عنوان اصل باید پذیرفت لذا مالکیت را به این صورت می توان تعریف کرد :
الف: مطلق بودن
مطلق بودن مالکیت به این معناست که بر اساس قاعده تسلیط و اصل ۴۷ قانون اساسی که مالکیت شخصی تحصیل شده از راه مشروع را محترم شناخته است. تصرفات قانونی که هر شخص می تواند نسبت به اموال خود داشته باشد به ۴ دسته تقسیم می شوند:
۱- تصرفات استیفایی که به تصرفاتی گفته می شود که به موجب آن مالک اختیار بکارگیری و استیفاء از ملک خود را با هر شیوه ای که مایل است می تواند داشته باشد مثلا سکونت در منزل خود، استفاده از اتومبیل خود و یا زراعت و کشت در زمین خویش.
۲- تصرفات استعماری که بموجب آن مالک حق بهره برداری از ثمرات اموال خود مانند میوه درختان و محصولات کشاورزی را دارد.
۳- تصرفات ناقله که به آن حق اخراج از ملکیت نیز گفته شده است که بر اساس آن مالک میتواند عین و منافع مال خود را از بین برده و یا به دیگری انتقال نموده و یا از آن اعراض نماید.
۴- تصرفات اصلاحی که جهت تعمیر بنا و رفع معایب و نواقص مال از آن استفاده می شود.
البته در حقوق کنونی با توجه به دخالت هر چه بیشتر دولت جهت حفظ مصالح اجتماعی، مطلق بودن حق مالکیت به میزان فراوان تحت تاثیر مصالح و منافع عمومی قرار گرفته و به موجب قوانین مختلف محدود گردیده و در مرحله اجرا از فردی بودن حق مالکیت عدول و اجتماعی بودن آن ترجیح داده شده است و گرچه به موجب اصل ۴۷ قانون اساسی مالکیت مشروع محترم است اما به موجب اصل ۴۰ همان قانون هیچ کس نمی تواند با توسل به حق مالکیت خود اقداماتی که موجب اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی است است بنماید.
پس اطلاق حق مالکیت بوسیله حقوق و منافع عمومی و در برخورد با قاعده لاضرر تخصیص خورده و حکومت با قاعده لا ضرر و حفظ منافع عمومی است.
ب: انحصاری بودن
انحصاری بودن حق مالکیت به این معنی است که حق بهره مند شدن از تمامی منافع مال انحصارا از آن مالک بوده و او می تواند مانع ورود افراد در املاکش گردد و همه مردم مکلف به محترم شمردن حقوق مالک می باشند.
انحصاری بودن مالکیت نتیجه ای است که بطور طبیعی از اطلاق مالکیت ناشی می گردد و در برگیرنده ۲ جنبه است نخست اختیار استفاده مشروع و عقلایی و متعارف برای مالک که می تواند این اختیار را بطور مجانی و با گرفتن عوض، به شخص یا اشخاص دیگر واگذار نماید. که این جنبه، جنبه اثباتی حق مالکیت است. جنبه دیگر آن است که می تواند مانع از تصرف و انتفاع دیگران گردد که به آن جنبه سلبی گویند. بر این وصف مالکیت نیز همانند سایر اوصاف مالکیت محدودیت های فراوانی وارد گردیده و از سوی قانونگذار در جهت مصالح عمومی، حقوق ارتفاقی بسیاری بر مالکان تحمیل شده است که عبور سیم های برق و تلفن و لوله گاز و لزوم رعایت حریم برای فرودگاه ها و تملیک زمین های اشخاص توسط دولت و شهرداری ها و تحمیل ادامه روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بر مالک و موارد مشابه آن از این قبیل محدودیت ها می باشد.

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

ج: دائمی بودن
معنای دائمی بودن مالکیت این است که اعمال حق مالکیت توسط مالک محدود و مقید به زمان خاصی نیست و تا هنگامی که عین مال وجود دارد حق مالکیت نیز استمرار داشته و باقی می ماند و در انتقال مال به دیگری مالکیت هم چنان باقی است و تنها صاحب حق مالکیت تغییر پیدا کرده و مالکیت انتقال گیرنده ادامه مالکیت قبلی است و در اثر فوت نیز زایل نگردیده و به وراث منتقل می گردد. حق مالکیت بر خلاف اجاره که لزوماً باید موقتی و محدود به زمان خاصی باشد دائمی است و موقتی بودن آن با طبیعت حق مالکیت منافات دارد.
از دائمی بودن حق مالکیت ۲ نتیجه گرفته می شود نخست آنکه این حق چون کامل ترین حق عینی است و بر تمامی چهره های گوناگون حق نسبت به موضوع آن احاطه دارد لذا ماهیتی یکسان با موضوع خود پیدا نموده به نحوی که بر خلاف سایر حقوق فرعی مانند حق انتفاع و ارتفاق و … قابل جداکردن از عین نیست و لذا تا زمانی که موضوع این حق باقی است، ادامه داشته و با انتقال مال اطریق معاملات و ارث نیز به مالکان بعدی منتقل می گردد البته در مواردی چون وقف و اعراض مالک، از مال خود که نمونه های بارز فک ملک می باشند رابطه مالکیت بین مالک و ملک قطع می گردد و ملک در آن صورت دارای مالک خاصی نیست. در این خصوص نظرات مخالفی نیز که معتقد به ایجاد مالکیت در وقف خاص برای موقوف علیهم وجود دارد.
دوم آنکه حق مالکیت در اثر مرور زمان و معطل ماندن از بین نمی رود و مالکیتی که از طریق قانونی و مشروع مانند قرارداد یا اخذ به شفعه و یا ارث بدست آمده است قطعی و پایدار است و مرور زمان صرفا مانع شنیدن دعوی و رسیدگی به آن از سوی مراجع قضایی می گردد و هیچ گاه موجب اسقاط حق مالکیت نمی باشد. در این خصوص گفته شده که چنانچه مدیون دینی را که مشمول مرور زمان شده است را با اختیار خود ایفا کند پس از آن نمی تواند باستناد مرور زمان آن را مطالبه کند. پس مالکیت ایجاد شده تا زمانی که از سوی مالک قصد اعراض و اسقاط حق مالکیت نسبت به آن روشن نگردد باقی است و با ترک موقت آن از بین نمی رود. البته در خصوص مالکیتی که مبنای ایجاد آن حیازت می باشد از سوی برخی فقیهان نظر مخالفی نیز ارائه و معطل ماندن و بائر شدن زمین را موجب زوال مالکیت شخص دانسته و آن را جزو اموال عمومی تلقی نموده اند. این نظر از سوی عده قلیلی از فقهاء مطرح و محجور باقی مانده، مشهور فقهای امامیه مالکیت ناشی از احیاء را مانند مالکیتی که ناشی از خرید و مانند آن است پایدار می دانند و معطل ماندن و بائر شدن زمین را موجب خروج از ملکیت مالک سابق آن ندانسته و آن را قابل تملک از طریق احیاء بوسیله دیگری نمی دانند.
د: قابل تعقیب بودن
همانگونه که از عبارت قابل تعقیب بودن پیداست صاحب حق مالکیت بر اساس قاعده تسلیط و اصل ۴۷ و ۴۸ قانون اساسی و مواد ۳۰، ۳۱، ۳۱۱ می تواند مال خود را در دست هر کس بیابد مطالبه کند و حتی گر آن مال از مالکیت بیفتد و دیگر مطابق قانون قابل دادو ستد نباشد دارنده مکلف به استرداد آن به مالک می باشد و در صورت امتناع، مالک عین یا ولی یا قیم مالک صغیر یا مجنون حق مراجعه به او و مطالبه عین مال خود را دارد. قابل تعقیب بودن مالکیت از مفاد قاعده ضمان ید (علی الید ما اخذت حتی تودی) نیز استنباط و به وسیله این قاعده مورد حمایت قرار گرفته است.
البته در مبحث های آتی بدان بصورت مشروخ خواهیم پرداخت.
بند سوم: مفهوم حقوق مالکانه
از نظر لغوی مالک «کسی [است] که چیزی را دارا باشد و تواند در آن تصرف کند ^[۲۶].» این واژه در لغت نامه ها و تعابیر حقوقی بدین شکل معنا شده است که مالکیت «یعنی صاحب اراضی ملکی ،‌صاحب مال غیرمنقول اعم از اراضی و ابنیه ^[۲۷].»
حقوق مالکیت بارزترین حقی است که مورد حمایت قوانین مربوط به اجرای طرح توسط دستگاه‌های عمومی قرار گرفته است. قانونگذار در موارد مختلفی از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی به دولت و شهرداری‌ها، حق مالکیت را در زمان اجرای طرح عمومی قابل احترام شناخته است و دارنده حق را مستوجب حمایت و دریافت تاوان و خسارات مایملک خود دانسته است. در تعریف حقوق مالکانه باید گفت: اولا، متعلق به اشخاص بوده و در زمان اجرای طرح‌های عمومی توسط دستگاه های دولتی و دستگاه های عمومی غیردولتی، به عنوان مهم‌ترین موضوع جلب توجه می‌کند و ثانیا، این حقوق جنبه مالی و مادی دارد و به تعبیری، افراد در مقابل این حقوق حاضر به دادن یا گرفتن ما به ازا هستند. این وکیل دادگستری اجرای طرح‌های عمرانی سازمان‌های دولتی و عمومی غیردولتی را محل چالش میان حقوق مالکیت از حقوق افراد و حقوق عمومی شهروندان می‌داند ^[۲۸].
در نتیجه و با توجه به مطالب مذکور می توان پذیرفت : مالک هر مال در تصرف و یا عدم استفاده و نیز در نحوه استفاده و بکارگیری مال و مایملک خود آزاد بوده و احدی حق ندارد با انتفاع یا تصرفات او معارضه نماید به عبارت دیگر : مالک می تواند با هر شیوه که مایل است و با هر انگیزه ای که دارد (سودجویی ، رفع ضرر و خیرخواهی) از عین مال خود بهره برداری کند یا آن را بی استفاده باقی گذارد – مالک حق دارد از ثمره و محصول مالی که در اختیار اوست منتفع شود . مالک می تواند مال خود را از بین ببرد یا به دیگری منتقل کند. بر پایه همین اختیارها ،‌حقوقدانان رومی مالکیت را به «حق استعمال» ، «حق استثمار» و «حق اخراج از ملکیت» تجزیه می کردند. در حقوق اسلام نیز ، ضمن اصل تسلیط، اختیار کامل مالک در تصرف و انتفاع از ملک خود تایید شده است ^[۲۹].
بند سوم: مالکیت خصوصی
مالکیت خصوصی یا شخصی، حقی است که به مجب آن (علی القاعده) افراد بتوانند به نفع خود سلطه مالکانه بر اموال داشته باشند. اسباب تملک مطابق ماده ۱۴۰ ق.م و در موارد زیر مقرر می شودک
به احیای اراضی موات و حیازت اشیا
به وسیله عقود و تعهدات
به وسیله اخذ به شفعه
به ارث
اسباب تلک را می توان در سه مقوله تعریف نمود ^[۳۰].
اسباب تملک ناشی از عمل شخصی
در این دسته می توان به احیا اراضی موات و حیازت اشیا مباحه اشاره داشت. همانطر که ماده ۱۴۱ ق.م مقرر داشته « مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که درعرف آبادکردن محسوب است ازقبیل زراعت،درخت کاری بناساختن وغیره قابل استفاده نمایند.» بنابراین ملاک و ضابطه ی احیا، ملاکی عرفی است زیرا احیا در کلیه مباحات به یکسان نیست.
از سوی دیگر مقصود از حیازت تصرف و وضع ید است یا مهیا کردن وسایل تصرف و استیلا. حیازت مباحات نیز همچون احیا به تناسب انواع موضوع متفاوت است. یکی از دلایل برای مشروع دانستن حیازت سبب تملک، روایت نبوی است «مَنْ سَبَقَ إِلَى مَا لَمْ یَسْبِقْ إِلَیْهِ مسلم فهو له» کسی که سبقت بگیرد به چیزی که مسلمانی پیش از او آن را در اختیار نگرفته، از دیگران سزاوار تر است.
اسباب تملک ناشی از حقوق انتقالی
اسباب ناشی از حقوق انتقالی را می توان اسبابی دانست که مالکیت شخصی به شخص دیگر منتقل می شود. این اسباب را می توان به اسباب قهری انتقال مالکیت و اسباب ارادی انتقال مالکیت تقسیم نمود.
اسباب ارادی انتقال مالکیت
انتقال مالکیت به صورت ارادی در قالب انعقاد قراردادها و عقود معین صورت نی گیرد و این امر در جامعه شایع و رایج می باشد.
بند چهارم: طرح‌های عمومی و دولتی
منظور از طرح‌های عمومی دولت یا شهرداری‌ها، طرح‌هایی است که اولا در راستای انجام وظایف محوله به شهرداری و برای رسیدن به اهداف مختلف، ترسیم و اجرا می‌شود، ثانیا این طرح‌ها و برنامه‌ها، از سوی سازمانی با ویژگی‌های خاصی به نام شهرداری جامه عمل و اجرا به خود می‌پوشد. طرح عمومی، مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که بر اساس مطالعات توجیهی، فنی و اقتصادی یا اجتماعی که توسط دستگاه اجرایی انجام می‌شود، به مدت معین و با اعتبار برای تحقق بخشیدن به هدف‌های یک برنامه عمرانی معین اجرا می‌شود. تعریف فوق با تاکید بر رعایت حقوق شهروندان در اجرای طرح‌های عمرانی و عمومی از سوی دولت و شهرداری نشان دهنده یک طرح اعم از عمرانی و عمومی، حسب مورد باید در همه مراحل از آغاز تا خاتمه مشخص باشد ^[۳۱].
از بررسی قوانین این نتیجه بدست می آید که عبارت «طرح عمومی» یا «طرح عمرانی» دارای تعریف جامع الشمولی نیست که بتوان از آن معنای عبارات مذکور را دریافت . به عبارت بهتر «طرح عمومی» یا «طرح عمرانی» در همه قوانین به یک معنا استفاده نشده است.
علی ایحال در معنای عام «طرح» [عمرانی] به اقداماتی گفته می شود که شهرداری در راستای انجام وظایف خود انجام می دهد » ^[۳۲].
به عبارت دیگر «منظور از طرح های عمرانی ، مجموعه عملیات و خدماتی مشخص است که براساس مطالعات توجیهی ، فنی و اقتصادی یا اجتماعی که توسط دستگاه اجرایی انجام می شود مدتی معین و با اعتبار برای تحقق بخشیدن به هدف های یک برنامه عمرانی معین اجرا می گردد ^[۳۳].»
طرح در معنای خاص به برنامه هایی گفته می شود که علی الاصول نوشته شده و مصوب مراکز و مراجع ذیصلاح است. در عین حال این طرح ها ،‌عموماً‌ناظر به امور عمرانی و شهرسازی و مربوط به آبادانی شهر می باشند. با این وصف ،‌طرح های عمرانی و شهرسازی ،‌تنها بخشی از طرح هایی هستند که شهرداری ها در اجرای وظایف خود به اجرا در می آورند ^[۳۴].»
به نظر می رسد مقصود از کلمه طرح، در قوانینی که مبین نظم حاکم بر حقوق ماکانه در برابر طرح های عمومی هستند، طرح به معنای عام کلمه است .
گفتار دوم: تشریفات تملک اراضی
هرگاه یک طرف عمل حقوقی شخص حقوقی حقوق عمومی باشد، روند خاص و ویژه ای برای تحقق آن نیاز است. در حقیقت اینگونه اعمال حقوقی صورت تشریفاتی به خود می گیرند طوریکه عدم رعایت تشریفات مذکور موجب خلل در صحت عمل حقوقی می گردد. با توجه به این موضوع، تملک اراضی نیز مانند هر عمل حقوقی دیگری تشریفات خاصی را می طلبد که با دقت در قوانین مربوطه به ترتیب زیر قابل مطالعه است.
بند اول: تعیین محدوده مورد تملک و اعلام به اداره ثبت
مطابق قانون «اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است محل وقوع و وضع ثبتی ملک را با توجه نقشه ارائه شده حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ استعلام پاسخ دهد ^[۳۵].» با دقت در ماده مذکور دو نکته مشخص می گردد.
ابتدا مهلت ۱۵ روز برای پاسخگویی اداره ثبت اسناد و املاک، از تاریخ استعلام دستگاه اجرایی مورد توجه است. مفهوم این سخن آن است که دستگاه اجرایی برای تملک محدوده مورد نظر باید از اداره ثبت اسناد و املاک محل استعلام نماید. این استعلام با هدف تعیین دقیق تر محل وقوع ملک و وضعیت ثبتی آن صورت می گیرد.
سپس، اداره ثبت اسناد و املاک با توجه به نقشه ارائه شده توسط دستگاه اجرایی محل وقوع و وضعیت ثبتی ملک را مشخص می کند. بنابراین، «دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده مورد نظر خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه محدوده را بر روی نقشه های هوایی (در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد) به اداره ثبت محل ارسال می نماید، اداره ثبت مکلف است … مشخصات پلاکهای ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک بر اساس سوابق موجود را در خصوص محدوده مورد نظر طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نماینده تملک کننده به مرجع تملک کننده ارسال نماید ^[۳۶].»
بنابراین می توان اذعان داشت، یکی از شرایط تملک اراضی تعیین محدوده مورد تملک و اعلام آن به اداره ثبت اسناد و املاک برای تعیین محل وقوع و وضعیت ثبتی آن است. البته اثر دیگری که اعلام مراتب به ادارهثبت دارد، آن است که امکان انتقال توسط مالک، بعد از اعلام قصد تملک، منتفی می شود و مالک ملک خود را فقط می تواند به دولت یا شهرداریها انتقال دهد. این امر برای جلوگیری از تضرر به دولت و شهرداریها پیش بینی شده است، زیرا ممکن است دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینه های زیاد و صرف زمان طولانی برای انجام تشریفات قانونی تملک اراضی متوجه شود که مالک ملک خود را به شخص دیگری انتقال داده و لذا باید مراحل قبلی تجدید شود ^[۳۷].
بند دوم: اخذ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ وزارت مسکن و شهرسازی