در قانون زمین شهری، زمین‌های مورد نیاز برای امور مسکن و خدمات عمومی به ترتیب از زمین‌های موات و دولتی و پس از آن از زمین‌های بایر و دایر شهری تأمین می شود. تشخیص نوع این زمین‌ها به موجب ماده ۱۲ این قانون بر عهده وزارت مسکن و شهر سازی می‌باشد. البته نحوه جبران خسارت‌های وارده به مالک در اثر اجرای این طرحها به طور یکسان نمی باشد. به عنوان مثال اگر وزارت توسط مسکن و شهر سازی، زمینی را موات اعلام کند، اصولاً از دارنده سند مالکیت قبل از اعلام موات بودن جبران خسارتی صورت نمی گیرد. هر چند که مالک آن زمین سند مالکیت اخذ کرده باشد. زیرا به موجب ماده ۶ این قانون کلیه اسناد و مدارک مالکیت گذشته زمین‌های موات شهری فاقد ارزش قانونی می‌باشد. اما ‌در مورد زمین بایر و دایر، بدین صورت نمی باشد. هر چند که در این زمین‌ها نیز در بعضی از مواقع خسارت‌های وارد به مالک کاملا جبران نمی شود ولی در مقایسه با زمین‌های موات که چیزی در قبال تملک آن ها پرداخت نمی گردد، ارزش فراوانی دارند.

۴-۱-۲ فلسفه تصویب قانون زمین شهری

با نگاهی گذرا به ماده یک قانون شهری می توان اهداف قانون گذار را از تصویب این قانون استنباط کرد. متن ماده یک به شرح ذیل می‌باشد:”به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تأمین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هر چه صحیح تر و وسیع تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل۳۱ و نیل به اهداف مندرج در اصول ۴۳و۴۵و۴۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مسکن و تأسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم الاجرا است”.

همان گونه که از ظاهر ماده یک استنباط می شود هدف قانون‌گذار از تصویب این قانون افزایش دارایی های دولت نیست. بلکه اجرای اهداف مقدسی که در دین اسلام و قانون اساسی ذکر گردیده است (حداقل) در ورای قانون نهفته می‌باشد. اهداف مذکور به شرح ذیل می‌باشند:

۱)تنظیم وتنسیق امور مربوط به زمین

۲)تعدیل و تثبیت قیمت

۳)ازدیار عرضه

۴)ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هرچه صحیح تر و وسیع تر از اراضی

۵)فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل۳۱ قانون اساسی

۶)نیل به اهداف مندرج در اصئی۴۳و۴۵و۴۷ قانون اساسی

بندهای یک تا چهار تقریبا واضح بوده و نیاز به توضیح خاصی ندارد. اما بند پنج به اصل۴۳ قانون اساسی اشاره ‌کرده‌است که در آن داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را مکلف به تأمین مسکن افراد نموده است.^[۶۵]

در بندشش، به سه اصل در قانون اساسی اشاره گردیده که به طور خلاصه اصول مورد نظر را بیان می نمائیم.

اصل۴۳ قانون مذکور دولت را مکلف به تأمین نیازهای اساسی، شرایط، امکانات، کار، تنظیم برنامه اقتصادی، رعایت آزادی انتخاب شغل، منع اضرار به غیر، منع اسراف وتبذیر، استفاده از علوم افراد برای توسعه وپیشرفت کشور، جلوگیری از سلطه اقتصادی بیگانه، تأکید بر افزایش تولیدات کشاورزی ودامی و صنعتی می‌کند.

اصل ۴۵ اموال و ثروتهای عمومی و زمین‌ها ی موات یا رها شده را در اختیار حکومت اسلامی قرار می‌دهد تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آن ها عمل نماید،همچنین تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را بر عهده قانون گذاشته است.^[۶۶]

اصل۴۷ نیز با صراحت از مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد حمایت کرده و آن را محترم شمرده است.^[۶۷]

با دقت در مطالب گذشته و اصول قانون گذاری بیان این موضوع ضروری به نظر می‌رسد که تمام مواد این قانون باید با توجه به ماده یک قانون تفسیر شود زیرا هدف اصلی از تنظیم این قانون در ماده یک بیان گردیده است. یادآوری می نمائیم که اصول قانون اساسی باید در تمام قوانین عادی رعایت گردد و اصول تصریح شده در این ماده نیز نیازمند توجه بیشتری می‌باشد. زیرا تصریح به اصول مذکور به ویژه اصل۴۷ قانون اساسی، نشان دهنده این امر می‌باشد که قانون‌گذار با علم ‌به این موضوع که ممکن است اجرای این قانون با حقوق افراد ‌اصطکاک پیدا کند اقدام به تصویب قانون ‌کرده‌است و قصد تعرض به حقوق مالکین را ندارد. ‌بنابرین‏ در هرکجا که تردیدی در زوال مالکیت اشخاص شود باید ‌به این اصول مراجعه نمائیم.

۴-۱-۲-۱ تعاریف

۴-۱-۲-۱-۱ احیاء

ماده۱۴۱ قانون مدنی احیای زمین را اینگونه تعریف می‌کند: «مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب می شود از قبیل: زراعت، ‌درخت‌کاری، بنا ساختن وغیره، قابل استفاده نمایند» ‌بنابرین‏ اعمال مذکور در ماده۱۴۱ قانون مدنی حصری نبوده و به عنوان نمونه ذکر گردیده اند و هر دلیلی که عرف آن را آباد کردن بپذیرد می‌تواند به عنوان احیای زمین پذیرفته شود.

البته ماده یک آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب۲۴/۳/۷۱ علاوه بر تأیید تعریف قانون مذبور مواردی هم که احیاء محسوب نمی شوند را از باب تمثیل ذکر ‌کرده‌است. متن ماده به شرح ذیل می‌باشد: «منظور از عمران و احیای قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری که از این پس قانون نامیده می شود، عمومات یاد شده در مده۱۴۱ قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیاء و عمران زمینهاست عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاء، تحجیر، ریختن مصالح در زمین، حفر چاه و نظایر آن، عمران واحیاء محسوب نمی گردد»

۴-۱-۲-۱-۲ زمین دایر

در قانون مدنی تعریفی از زمین دایر ارائه نگردیده ولی در ماده۵ قانون شهری“اراضی دایر شهری” تعریف گردیده که می توان راهگشای مناسبی برای موضوع مورد نظر ما باشد. متن ماده به شرح ذیل می‌باشد: «زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال دایر و مورد بهره برداری مالک است زمین‌های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد» همان‌ طور که ملاحظه می شود در هر جای این گفتار اگر بحثی از زمین دایر به میان بیاید منظور زمین‌های کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد و کلیه زمین ها مشمول این قانون نمی باشد.

۴-۱-۲-۱-۳ زمین بایر

‌در مورد این نوع زمین که در فقه به زمین‌های «موات عرضی یا بالعرض» معروفند نیز در قانون مدنی تعریفی ارائه نگردیده ولی ماده۴ قانون زمین شهری، “اراضی بایر شهری”را این گونه تعریف ‌کرده‌است: «زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد» در نگاه اول به نظر می‌آید در تنظیم این ماده دقت کافی به عمل نیامده زیرا عبارت پایانی این ماده زائد به نظر می‌رسد. ‌به این علت که در ابتدا ی ماده صحبت از زمینی می شود که سابقه احیاء و عمران داشته، و این ذهنیت به وجود می‌آید، ملکی که سابقه عمران واحیاءنداشته، اصولاً مالکی هم نداشته ونیاز به ذکر عبارت «اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد»نبوده است.