‌در مورد تعهد بر انجام عمل یا خودداری از آن، از­آنجا­که موضوع تعهّد همیشه فعل انسان است، دعوا، منقول محسوب می­ شود، هر چند مربوط به مال غیرمنقول باشد؛ مثلاً هرگاه معماری تعهّد کند که خانه­ای را برای شخصی بسازد، اگر چه نتیجه­ عمل وی به وجود آمدن ساختمان یک خانه است، ولی این تعهّد را نمی­ توان غیرمنقول تلقی کرد. درست است که پس از انجام تعهّد، متعهٌّد له در اثر تلاش معمار، صاحب­خانه می­ شود، ولی باید توجه داشت که این خانه در نتیجه­ کوشش و عمل معمار ساخته شده و به خودی خود موضوع تعهّد وی قرار نگرفته است. تعهّد معمار، شماری از اقدامات اینچنینی را دربرمی­گیرد: طرح نقشه­ی ساختمان، تهیّه­ی مواد اولیّه، نظارت بر کارگران و… که همگی منقول محسوب می­شوند. همچنین است تعهّدی که بایع بر تسلیم مبیع به مشتری دارد، هر چند راجع به مال غیرمنقول باشد؛ زیرا به مجرد وقوع عقد بیع، خریدار مالکِ مبیع می­ شود و تعهّدی که فروشنده نسبت به تسلیم مبیع در مقابل خریدار دارد، نقل ‌مالکیت موضوع قرارداد نیست، بلکه ملزم است که او را بر مالی که سابقاً فروخته، مسلط سازد و مبیع را به تسلّط مشتری بدهد؛ ‌بنابرین‏ موضوع تعهد بایع، انجام عملی است که فقط ارتباط به مال غیرمنقول دارد و بدین سبب نمی­تواند در زمره­ تعهّدات غیرمنقول در­آید.^[۳۰]

بخش دوم

مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول و مقایسه­ این دعوا با دعوای منقول

در این بخش ابتدا به بررسی مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول و سپس به مقایسه­ دعوای غیرمنقول با دعوای منقول پرداخته خواهد شد.

فصل اول : مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول

این فصل به بررسی مفهوم دعوای غیرمنقول و برخی از مهّم­ترین مصادیق این دسته از دعاوی و ویژگی­های هر یک از آن ها اختصاص داده شده است.

مبحث اول: مفهوم دعوای غیرمنقول

دعوای غیرمنقول، به دعوایی گفته می­ شود که موضوع آن به طور مستقیم به دست آوردن مال غیرمنقول باشد؛ به عبارت دیگر موضوع دعوا تاثیر به سزایی در منقول یا غیرمنقول تلقی شدن دعوا دارد؛ پس برای شناخت دعوای غیرمنقول ابتدا باید مال غیرمنقول را شناخت.^[۳۱] مال غیرمنقول نیز همان‌ طور که پیشتر گفتیم با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی به مالی گفته می­ شود که قابل نقل و انتقال نیست، اعم از اینکه ثابت بودنش در یک محل به دلیل خاصیت ذاتی آن مال باشد یا اینکه مستقر بودنش به دلیل عملی باشد که انسان بر آن مال انجام می­دهد.

با توجه به مواد ۱۲ تا ۱۸ قانون مدنی، ‌می‌توان اموال غیرمنقول و به تبع آن دعاوی غیرمنقول را به اقسام زیر تقسیم کرد:^[۳۲]

۱-غیرمنقول ذاتی، مانند زمین(مستنبط از ماده ۱۲ قانون مدنی)؛

۲-غیرمنقول اکتسابی، منظور اموال منقولی است که وصف غیرمنقول را به واسطه عمل انسان کسب کرده ­اند.مانند مصالح ساختمانی که قبل از به کار رفتن در ساختمان منقول بوده اما وقتی به وسیله انسان در ساختمان کار گذاشته شده و به آن ملصق می­ شود به طور اکتسابی وصف غیرمنقول را پیدا ‌می‌کنند.

۳-غیرمنقول حکمی، منظور اموال منقولی هستند که اختصاص به امور کشاورزی و آبیاری دارند. قانون گذار این دسته از اموال را تنها از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال، در حکم غیرمنقول قرار داده است (ماده ۱۷ قانون مدنی).‌بنابرین‏ دعوای مربوط ‌به این اموال از حیث هزینه دادرسی تابع مقررات مربوط به مال منقول است.

۴-غیرمنقول تبعی یا حقوق مالی و دعاوی که موضوع آن غیرمنقول است و از این حیث تابع اموال غیرمنقول تلقی می­ شود.

مبحث دوم: مصادیق دعوای غیرمنقول

در زیر به مطالعه چندین مصداق از مهم­ترین مصادیق دعاوی غیرمنقول و بررسی ویژگی­های هریک از آن­ها پرداخته می­ شود.

بند اول: دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول

یکی از دعاوی شایع در دادگستری، دعوای خلع ید و یا همان رفع تصرّف غاصبانه است. در ذیل به بررّسی و مطالعه­ دعوای مذکور و عناصر تشکیل­دهنده آن پرداخته می­ شود.

الف: تعریف دعوای خلع ید

خلع ید، در لغت، چیزی را از دست کسی در آوردن و به سلطه­ی کسی بر چیزی پایان دادن است^[۳۳]. خلع ید افزون بر معنای لغوی، دارای یک مفهوم فنّی و اصطلاحی نیز ‌می‌باشد؛ برخی از حقوق ‌دانان معنای اصطلاحی خلع ید را در یکی از آثارش چنین بیان کرده ­اند: «خلع ید، رفع تصرّف از متصرّفِ مال غیرمنقول است، به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی و یا حکم قانون».^[۳۴] خلع ید به لحاظ حقوقی، عنوان دعوایی است که مالکِ یک مال غیر­منقول (خانه، مغازه، زمین)، به طرفیّت متصرّفِ غیر قانونیِ مال خود اقامه می­ کند و از دادگاه (گاهی شورای حل اختلاف) می­خواهد که به روند تصرّفِ غیر مجازِ متصرّف، پایان بخشند و ملک وی را از تصرّف او خارج کنند و تحویل او بدهند.

قانون­گذار در قوانین موضوعه، تعریفی از خلع ید به دست نداده است. در رویّه­ی قضایی، بیشتر از معنای لغوی دعوای خلع ید استفاده می­ شود. همان گونه که پیشتر گفته شد، خلع ید در معنای لغوی آن ،به معنای پایان دادن به سلطه­ی کسی بر چیزی است و چون در چنین دعاوی­ای، مدّعیِ مالِ غیرمنقول، به اعتبار ‌مالکیت خویش اقامه دعوا می­ کند، از طرفی مدّعی است که هیچگونه رابطه­ حقوقی یا قراردادی بین او و متصرّف ملک مورد ترافع وجود ندارد و متصرّف، با قهر و غلبه و عدوان بر عین غیرمنقولی مستولی شده است؛ ‌بنابرین‏ خلع ید را ویژه­ی امور غیرقراردادی می­دانند؛ به عبارت دیگر، اگر تصرّف با رضایت مالک باشد و یا اینکه رضایت مالک در ادامه به آن الحاق شود، هیچ مبنایی برای طرح دعوای خلع ید وجود نخواهد داشت.^[۳۵]

بر پایه­ یکی از بخش‌بندی‌ها، دعوای خلع ید – به معنای اعم آن – به سه دسته از دعاوی تقسیم می‌شود: نخست، خلع ید به معنای اخّص که طی آن مالکِ ملک، رفع تصرّف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوّم، دعوای تخلیه­ی ید که در آن، عدم ‌مالکیتِ خوانده بر ملکِ مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرّف خوانده بر آن، مورد قبول طرفین دعوا­ست و خواهان ادّعا دارد که ادامه­ تصرّفاتِ خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرّف شود؛ ‌بنابرین‏ در دعوای تخلیه­ی ید، مبنای قراردادی، بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم، دعاوی تصرّف هستند که خود شامل دعاوی تصرّف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق هستند و به طور جداگانه در مبحث دوّم این فصل، به برّرسی آن پرداخته می­ شود.